親から実家を譲り受けて同居を始める際、子世帯がリフォームローンを組み、親世帯から工事費用の一部を援助してもらうケースは多く見られます。厚木や海老名エリアでも、二世帯同居を機に実家をフルリノベーションするご家族が増えています。
しかし、気になるのが「親から資金を出してもらうと贈与税がかかるのではないか」という点です。実は、制度を正しく理解していれば、非課税枠を活用して税金の負担を抑えられる可能性があります。本記事では実家同居に伴う資金援助の税金の基本と、リノベーションの進め方について解説します。
※本記事は一般的な情報提供を目的としたものです。税制は改正されることがあり、また実際の適用可否は個々のご家庭の状況によって異なります。実際の手続きにあたっては、税理士など専門家に必ずご確認ください。
親からのリフォーム資金援助で知っておきたい「贈与税」の基本
実家で親と同居するために建物を譲り受け、リフォーム資金の一部を親に出してもらう場合、何の手続きもせずに資金を受け取ると贈与税が課されるリスクがあります。親子間や家族内の善意による支援であっても、税法上は一定のルールに基づいて課税関係が判断されるためです。
まずは贈与税の基本的な仕組みと、親から住宅を引き継ぐ際の注意点を押さえておきましょう。
年間110万円を超えると贈与税の課税対象に
個人から財産をもらった場合、受け取った側に「贈与税」が課税されます。通常の贈与税には「暦年課税」という制度があり、1月1日から12月31日までの1年間に受け取った財産の合計額が110万円以内であれば、贈与税はかからず申告も不要です。
この基礎控除枠(110万円)を超えると、超えた部分に贈与税が課税されます。リフォーム工事は数百万円から一千万円規模のまとまった金額が動くことが多いため、親から「工事費の足しに」とまとまった現金を振り込んでもらうと、原則として贈与税の申告・納税義務が発生する点に注意が必要です。
親から住宅を譲り受ける際の名義変更と注意点
実家同居を始めるにあたり、親が所有している建物を子どもが譲り受けるケースでは、「建物の名義(登記)」の扱いが重要なポイントになります。
親名義のままの建物に対して子どもが自分の名義でリフォームローンを組むことは、多くの金融機関で制限されるか審査が厳しくなります。そのため、事前に建物の所有権を親から子どもへ移転(名義変更)することが一般的です。
ただし、建物の名義を無償で変更すると、建物の評価額に対して贈与税が課される可能性があります。適正価格で買い取るのか、生前贈与として処理するのか、リフォーム費用と持分割合をどう設定するのかなど名義変更の手続きは慎重に進める必要があります。
家族間のお金のやり取りも税務署に把握される
「家族間のやり取りだから分からないだろう」と考えるのは危険です。税務署は公的データや金融機関の記録を確認できる権限を持っています。
たとえば、次のような場面で情報が税務当局に伝わります。
●リフォームに伴い建物の登記を変更したとき
●子世帯が住宅ローン控除を受けるために確定申告を行ったとき
●銀行口座間でまとまった資金移動があったとき
さらに将来親御さんの相続が発生した際には、過去の預金口座の出入金履歴が調査されることもあります。正当な手続きを踏まない贈与は明らかになりやすいため、最初から制度を理解したうえで対応することが大切です。
贈与税を抑える「住宅取得等資金贈与の非課税特例」
親からまとまったリフォーム資金を出してもらう際、活用を検討したいのが国の優遇税制です。一定の要件を満たすリフォームであれば、非課税枠が認められています。
ここではこの特例の全体像と、非課税枠を広げるためのポイントを解説します。
※この制度は時限措置であり、対象や非課税額、適用期限は税制改正により変わることがあります。以下の内容は目安としてご覧いただき、ご自身のケースに適用できるかどうかは、必ず税理士や国税庁の最新情報でご確認ください。
リフォームでも使える非課税枠と「所有者」の条件
「住宅取得等資金贈与の非課税の特例」は、住宅の新築・購入時だけでなく、既存住宅の増改築(リフォーム・リノベーション)にも適用できる制度です。
父母や祖父母といった直系尊属から、住宅取得やリフォームのための資金を援助してもらった場合に一定額まで贈与税が非課税になります。
【注意！適用されるための名義の要件】
この特例を増改築・リフォームで利用する場合、原則として、リフォームする住宅が「資金援助を受ける本人（子）が所有し、居住する住宅」であることが適用要件となります。
そのため、「親名義の実家を、親名義のまま子どもがリフォームする」というケースでは、親から資金援助を受けたからといって、そのままこの特例を利用できるわけではありません。「親名義の実家でも、親からリフォーム資金を援助してもらえば500万円・1,000万円の非課税枠を利用できる」と誤解しないよう注意が必要です。
今回のテーマのように「親から実家を譲り受けてリノベーションする」場合、この特例を正しく利用するためには以下の3点が非常に重要になります。
●誰の名義の住宅をリフォームするのか（子どもの名義になっているか）
●いつ親から子へ名義を変更するのか
●いつ親からリフォーム資金の贈与を受けるのか
名義変更の方法（贈与か売買かなど）やそのタイミング、資金移動の順序によって、贈与税などの課税関係が変わる可能性があります。そのため、資金移動や工事契約を行う前に、必ず税理士等の専門家へ確認することが重要です。
上記の要件を満たした場合の非課税枠は建物の性能によって異なり、目安は次のとおりです。
住宅の種類 | 非課税枠の目安 |
一般的な基準を満たす住宅 | 最大500万円 |
省エネ性能などを満たす「質の高い住宅」 | 最大1,000万円 |
実家の二世帯化など大規模な工事を行う際には、大きな助けとなる制度です。
省エネ・耐震・バリアフリーリノベーションで枠が拡大
非課税枠が「最大1,000万円」に拡大される「質の高い住宅」とは、主に次のいずれかの基準を満たす工事を指します。
●省エネ基準：断熱等性能等級4以上、一次エネルギー消費量等級4以上など
●耐震性能：耐震等級2以上、免震建築物など
●バリアフリー基準：高齢者等が自立して安全に暮らせる配慮がされているもの
実家を同居に向けてフルリノベーションする場合、窓の断熱強化、耐震補強、段差解消などをプランに組み込むケースは多く、これらを計画に含めることで非課税枠を広げられる可能性があります。基準の詳細や該当する工事内容については、施工会社や税理士に確認することをおすすめします。
基礎控除(年間110万円)との併用も可能
この特例のポイントは、通常の「暦年課税の基礎控除(年間110万円)」と組み合わせて利用できることです。
つまり質の高いリノベーションであれば、特例による非課税枠1,000万円に基礎控除の110万円を合算し、最大1,110万円までの資金援助を非課税で受け取れる計算になります。この非課税枠があれば、大規模な間取り変更や水回り設備の分離といった二世帯リフォームの費用の多くを親からの支援でまかなえる可能性が出てきます。
ただし、非課税特例の適用を受けるには、贈与を受けた年の翌年の確定申告期間内に、税務署へ必要書類を提出して申告する必要があります。申告書類の内容や要件は変更されることがあるため、実際に申告する際は税理士のサポートを受けることをおすすめします。
実家同居・二世帯リノベで注意したい「課税リスク」
親からの援助を活用しようとする際、手続きの仕方によっては思わぬ課税トラブルにつながることがあります。特に「ローンの返済方法」や「誰の名義の家に誰がお金を出すのか」という点を誤ると特例が使えなくなったり、意図しない贈与とみなされたりします。
ここでは、代表的な3つの注意点を紹介します。いずれも判断が難しいケースが多いため、実際の資金計画を立てる際は、税理士に個別に相談することをおすすめします。
① 「リフォームローンの返済肩代わり」は特例の対象外
子世帯が組んだリフォームローンについて、「最初の数年は自分たちで払っていたが、生活が大変になり親が残りの返済を肩代わりした」というケースは少なくありません。
しかし住宅取得等資金贈与の非課税特例は、あくまで「リフォーム工事の代金を直接支払うために受け取った資金」に適用されるルールです。すでに借り入れた「ローンの元本や利息の返済資金」として親からお金をもらった場合は、リフォーム費用の支援ではなく債務の肩代わりとみなされ特例の対象外となります。
その結果、基礎控除を超える分に贈与税が課される可能性があるため、親から資金援助を受ける場合は「工事契約時の頭金や中間金」として直接充当することが望ましいとされています。
② 建物名義と費用負担割合の不一致による「みなし贈与」
実家リノベーションでトラブルになりやすいのが、建物の名義と工事費用の負担割合がずれてしまう「みなし贈与」の問題です。
たとえば建物の名義を親名義のままにしておき、リフォーム工事の費用を子世帯が全額ローンを組んで支払ったとします。この場合、税務上は「子どもが親の資産価値を無償で高めた」と解釈され、親に贈与税が課税されるリスクが生じます。
子世帯夫婦が共同で費用を出し合う場合も同様で、実際の出資割合と登記簿上の所有権割合が一致していないと夫婦間でのみなし贈与が発生することがあります。工事後の建物の持分割合は、実際の出資比率と一致させることが重要です。持分割合の設定に迷う場合は、契約前に税理士や司法書士に相談すると安心です。
③ 将来の相続を見据えた「相続時精算課税制度」
贈与税を抑えるもう一つの選択肢に、「相続時精算課税制度」があります。60歳以上の父母や祖父母から、18歳以上の子や孫へ財産を贈与する際に選択できる制度で、累計2,500万円までの贈与が非課税となります(2024年の法改正により、別途年間110万円の基礎控除も設けられています)。
大きな非課税枠があるため、大規模な二世帯リノベーションを進めたい場合には魅力的に見える制度です。ただしこの制度で贈与された財産は、将来相続が発生した際に「相続財産」として持ち戻され、相続税の計算対象となります。実質的には税金の先送りという性質があるため、将来相続税がかかる見込みがあるご家庭では長期的な資金計画のもとで慎重に検討する必要があります。
この制度は一度選択すると暦年課税に戻せないなど、他の制度にはない特徴もあります。ご家庭の資産状況によって最適な選択は異なるため、必ず税理士に相談したうえで判断することをおすすめします。
厚木・海老名で実家リノベーションを進める際のポイント
実家同居に向けたリノベーションを進めるには、税金や法律のルールを守る「安心の土台」と、親世帯・子世帯の双方が快適に暮らせる「間取りの工夫」の両方をバランスよく考えることが大切です。
最後に、後悔を防ぐための進め方をお伝えします。
申告を怠ると加算税・延滞税が科される
住宅取得等資金贈与の非課税特例を利用するうえで、忘れてはならないのが「税務署への期限内申告」です。
この制度は、非課税枠の範囲内で納める税額がゼロ円になる場合でも、決められた期間(贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日まで)に確定申告書と必要書類を提出しなければ適用されません。
「非課税枠の範囲内だから申告しなくても大丈夫」と放置すると、特例の適用資格を失い、通常の税率で贈与税が課されるだけでなく、「無申告加算税」や「延滞税」といったペナルティが加わる可能性があります。期限や必要書類は税理士に確認しながら、余裕を持って準備を進めましょう。
工事着工前・資金移動前の「事前相談」が重要
税金のトラブルを防ぐためには、「親から口座にお金を振り込む前」「工務店と工事請負契約を結ぶ前」という、計画の早い段階で専門家に相談することをおすすめします。
非課税特例には、「贈与を受けた年の翌年3月15日までに工事を完了させて居住していること」など、スケジュールに関する要件が定められています。着工が遅れて完成が期日に間に合わないと、特例が受けられなくなる可能性があります。名義変更の手続きや持分割合の決定も、工事が始まってからでは調整が難しくなることがあるので注意してください。
リノベーションを検討し始めたら、まずは資金計画や税制の概要に詳しいリノベーション会社に相談し、税理士とも連携しながら無理のないスケジュールと資金移動の段取りを組み立てておくと安心です。
親世帯・子世帯の双方が心地よい二世帯空間を
税金面の見通しが立ったら、住まいづくりを進めましょう。厚木や海老名エリアでの実家同居リノベーションでは、親世帯と子世帯が程よい距離感を保てる間取りの工夫が、暮らしやすさを左右します。
たとえば、次のような工夫があります。
●玄関や浴室は共有にしつつ、子世帯用のセカンドリビングやミニキッチンを2階に設ける「一部共有型」のプラン
●親世帯の寝室の近くにトイレを配置する
●家全体の段差を解消し、手すりを設ける
これらを取り入れることで、プライバシーを守りながら建築コストを抑えたり、将来の介護負担を減らしたりすることにつながります。
まとめ
親から実家を譲り受けて同居を始める際のリフォーム資金援助は、ルールを知らないと贈与税の不安がつきまといますが、制度を理解すれば負担を抑えられる可能性があります。
特に「住宅取得等資金贈与の非課税特例」を活用すれば、省エネや耐震性能を高めることで、非課税枠を広げられる場合があります。ただし、ローンの返済肩代わりは対象外となる点や、建物の名義と費用負担のズレ、期限内の申告義務など、事前に注意すべきポイントもあります。
本記事でご紹介した内容は、公開時点の一般的な制度の概要です。税制は改正されることがあり、また適用可否はご家庭の状況によって異なるため、実際の手続きを進める際は、必ず税理士など専門家にご確認ください。
厚木市や海老名市で実家リノベーションをご検討中の方は、お金を動かす前の早い段階で、ぜひリノベハウスへお気軽にご相談ください。
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