20代で夢のマイホームを新築してから約30年。これからの夫婦ふたりの生活に向けてリノベーションを考え始めたとき、多くの方が直面するのが資金計画の壁です。
「昔は住宅ローンを組んだけど、リノベーションでもローンは組めるの？」 「ローンの審査や金利の仕組みなんて、すっかり忘れてしまった……」
そんな不安を抱える50代の方へ。厚木・海老名で一軒家リノベーションを手掛ける「リノベハウス」が、現在のローンの種類や選び方を分かりやすく解説します。お金の不安を解消し、理想の住まいづくりを始めましょう！
現金で払う？それともローン？リノベーションの資金
リノベーションの資金計画を考える際、最初に迷うのが「手持ちの現金（自己資金）で支払うか、ローンを組むか」という点です。長年コツコツと貯蓄をしてきた方の中には、「借金はしたくないから現金で一括払いしたい」と考える方も少なくありません。しかし、50代・60代からの資金計画においては、必ずしも現金払いが大正解とは言えない事情があります。
手元に現金を残しておく重要性
これから迎える老後には、医療費、介護費用、車の買い替え、あるいはお子様の結婚援助などの予測できないさまざまな出費が控えています。リノベーション費用として1,000万円〜2,000万円というまとまった現金を一気に放出してしまうと、いざという時の「手元の流動資金」が枯渇してしまい、精神的な不安につながる恐れがあります。
「超低金利」と「今」を味方につける
最近のニュースでは「金利が上がっていく」という報道を耳にする機会が増え、ローンを組むことに慎重になる方もいらっしゃるかもしれません。しかし、30年前にお家を購入された高金利時代と比べれば、現在は依然として歴史的な低金利水準にあります。条件を満たせば、1％を下回る非常に低い金利でお金を借りることも十分に可能です。
また、今後金利が段階的に引き上げられていくトレンドにあることを踏まえると、「現時点が常に最安の金利である」とも言えます。リノベーションを先延ばしにするほど、将来的な利息負担が増えてしまう可能性があるのです。
手元の現金は運用やいざという時の安心材料としてキープしておき、リノベーション費用は今の低金利ローンを活用して月々無理のない範囲で返済していく。これが、現代の50代・60代における賢い「手元資金コントロール」の考え方です。
現在の持ち家をリノベーションする際の3つのローン
リノベーション費用を借りたいと考えたとき、資金の借入れ方法には大きく分けて3つの選択肢があります。築30年を迎えるご家庭の場合、新築時のローンが「完済しているか」「まだ残っているか」、そして「工事の規模（金額）」によって最適なプランが変わります。
| ローンの種類 | 特徴とメリット | デメリット・注意点 | おすすめな人 |
|---|---|---|---|
| ①リフォームローン | 無担保で審査が早く、手続きが手軽。 | 借入上限額が低め（〜1,000万円等）、返済期間が短い、金利が少し高め。 | 水回りなど部分的なリノベを検討している方 |
| ②ローンのお借り換え | 現在の残債とリノベ費用を合算し、他行で一本化。低金利の恩恵を受けやすい。 | 諸費用（登記代や事務手数料等）が数十万円かかる。審査が厳しめ。 | 新築時の住宅ローンがまだ残っている方 |
| ③有担保の住宅ローン | ご自宅を担保にするため、低金利かつ長期間の借入れが可能。借入上限額も大きい。 | 抵当権設定のための費用や手続きの手間がかかる。 | すでに住宅ローンを完済し、大規模工事をする方 |
① 手軽に借りられる「リフォームローン」
各金融機関が「リフォーム・リノベーション専用」として用意しているローンです。最大の特徴は、家を担保に入れない無担保であること。そのため、審査期間が短く、抵当権設定の登記費用などもかからないため、非常にスピーディーに借り入れが可能です。
ただし無担保である分、金融機関側のリスクが高くなるため、借入上限額が500万円〜1,000万円程度に制限されていることが多く、返済期間も最長10年〜15年と短めに設定されます。金利も2〜4%前後と、通常の住宅ローンよりは高めになります。
このローンは「キッチンとお風呂だけを新しくしたい」といった、数百万円規模の部分的なリノベーションに向いています。
② お借り換え「リフォーム一体型ローン」
新築時の住宅ローンや、過去に行った修繕のローン支払いがまだ残っている場合は、その残債と今回のリノベーション費用を合算して、別の銀行で新たにローンを組み直す（借り換える）方法があります。
現在返済中のローン金利が高く設定されている場合、金利の低い銀行へ借り換えることで、毎月の返済額をそれほど増やさずにリノベーション費用を捻出できる可能性があります。
【借り換えの目安：1％・10年・1,000万円の法則】
一般的に、現在返済中のローンが以下の3つの条件を満たす場合、借り換えのメリットが出やすいと言われています。
- 現在の金利と借り換え後の金利差が「1％以上」ある
- ローンの残りの返済期間が「10年以上」ある
- ローンの残高が「1,000万円以上」ある
ただし、借り換えには「保証料」「銀行の事務手数料」「抵当権の抹消・設定登記費用」など、数十万円の諸費用がかかります。表面上の金利だけでなく、これらの諸費用を含めたトータルコストでシミュレーションしましょう。
③ ローン完済済みなら最強の「住宅ローン（有担保）」
すでに当時の住宅ローンを完済している方に最もおすすめなのが、有担保ローンです。
ローンを完済して「抵当権」が外れたご自宅を再び担保として提供することで、リフォームローンではなく、金利が極めて低い「住宅ローン」の枠組みでリノベーション費用を借り入れることができます。
返済期間も最長35年と長く設定できるため、月々の負担を大きく下げることも可能です。フルスケルトンにして断熱・耐震からやり直す1,500万円〜2,000万円規模の大型リノベーションを行う場合、この有担保ローンを活用するのが最も賢い選択と言えます。
「金利」と「返済方法」の基本をおさらい
ローンの種類がわかったところで、次は「金利」と「返済方法」についてのおさらいです。ニュースでよく聞く言葉ですが、ご自身の生活にどう影響するのかを改めて確認しておきましょう。
金利の2大タイプ：固定金利と変動金利
■ 固定金利（全期間固定型・固定期間選択型）
借り入れた時の金利が、返済の終了まで（あるいは指定した期間中）ずっと変わらないタイプです。代表的なものに「フラット35」があります。
メリット
世の中の景気が良くなり金利が急上昇しても、毎月の返済額は1円も変わりません。将来のライフプランや家計のやり繰りが見通しやすいのが最大の魅力です。
デメリット
変動金利に比べて、最初から金利が高めに設定されています。また、世の中の金利がさらに下がったとしても、その恩恵を受けることはできません。
こんな方におすすめ
「とにかく毎月の支払額を確定させて安心したい」「金利の動向を気にして生活したくない」という堅実派の方。
■ 変動金利
世の中の金利動向に合わせて、一般的に「半年に1回」金利が見直されるタイプです。
メリット
固定金利に比べて、非常に低い金利（現在は0.3%〜0.5%台の金融機関も）で借り入れることができます。金利が低いまま推移すれば、総返済額を最も安く抑えられます。
デメリット
将来、金利が上昇した場合には月々の返済額が増えるリスクがあります。
こんな方におすすめ
「超低金利の恩恵を最大限に受けたい」「もし金利が上がっても、手元の貯蓄で繰り上げ返済できる余裕がある」という方。50代からの借入れの場合、借入期間が10〜15年と比較的短いため金利上昇リスクを受ける期間が短く、変動金利を選ぶ方も多くいらっしゃいます。
返済方法の2大タイプ：元利均等と元金均等
金利だけでなく、「元金（借りたお金そのもの）」と「利息」をどのような割合で返していくかを選ぶ必要があります。名前は似ていますが、中身は全く異なります。
■ 元利均等返済（がんりきんとうへんさい）
毎月の支払額（元金＋利息の合計額）が、最初から最後まで「ずっと一定」になる返済方法です。
特徴
返済計画が立てやすく、最も一般的に選ばれています。ただし最初は利息の支払い割合が多く、元金がなかなか減らないという特徴があります。総返済額は元金均等よりも多くなります。
■ 元金均等返済（がんきんきんとうへんさい）
毎月支払う「元金」の額を一定にし、そこに残高に応じた「利息」を上乗せして払う方法です。
特徴
借入残高が多いうちは利息も多いため、返済スタート時の月々の負担が最も大きくなります。しかし確実に元金が減っていくため、年数が経つにつれて毎月の支払額は減っていき、トータルの総返済額も元利均等より安く済みます。
50代への恩恵
「今はまだ現役で収入があるから多めに払えるが、年金生活に入る頃には毎月の支払額を少なくしたい」という50代のライフスタイルに非常にマッチした返済方法です。
審査の仕組みと、絶対にやってはいけないNG行動
「よし、ローンを組もう！」と思っても、希望すれば誰でも借りられるわけではありません。金融機関による厳格な審査を通過する必要があります。審査は大きく分けて「事前審査」と「本審査」の2段階で行われます。
1. 事前審査（仮審査）
リノベーションのプランや見積もりがある程度固まった段階で、複数の金融機関に「私はこれくらいの金額を、この条件で借りられますか？」と打診する審査です。
審査されること
年齢、年収、勤務先、勤続年数、そして「個人の信用情報（過去のクレジットカードの延滞履歴や他の借入状況など）」が厳しくチェックされます。
必要なもの
源泉徴収票、身分証明書、健康保険証、リノベーションの見積書など。
2. 本審査
借入先の金融機関を1社に絞り、より詳細な書類を提出して行う最終的な審査です。多くの場合、本審査の段階で「工事請負契約書（リノベーション会社と正式に契約を交わした書類）」の提出が求められます。
審査されること
事前審査の内容に虚偽がないか、担保となる物件の価値は適正か、健康状態（団体信用生命保険に加入できるか）などが審査されます。
注意したいローン審査期間中の「3つの絶対NG行動」
事前審査が通ったからといって安心はできません。本審査を通過し、実際にお金が振り込まれる（融資実行）までの間に以下のような行動をとると、一転して審査落ちとなる可能性が極めて高くなります。
①クレジットカードの支払いを遅延させる
携帯電話の端末代金の分割払いなども含まれます。うっかり口座の残高不足で引き落としができなかった、という事態は絶対に避けてください。
②新しく別のローンを組む
「リノベーションに合わせて車も買い替えよう」「新しい家具をクレジットカードの分割払いで買おう」といった行動はNGです。個人の借入総額が増えると、返済比率（年収に対する年間返済額の割合）が変わってしまい、審査に落ちる原因となります。
③転職や退職をする
審査は「現在の勤務先からの安定した収入」を前提に行われています。融資実行前に勤務先が変わると前提が崩れるため審査のやり直し、または否決となります。
お金が動くタイミングと「つなぎ融資」の存在
新築を購入した時とリノベーションをする時とでは、お金の支払うタイミングが異なります。ここを把握しておかないと、「手元の現金が足りない！」とパニックになる可能性があります。
リノベーション工事では、完成後に代金を全額一括で支払うのではなく、工事の進捗に合わせて2〜3回に分けて支払うのが一般的です。
たとえば、以下のように分割して支払うケースが多く見られます。
契約時： 着手金として30％
工事の中間： 中間金として30％
引き渡し時： 残金として40％
住宅ローンが振り込まれるのは「完成後」
ここで問題となるのが、銀行から住宅ローンのお金がご自身の口座に振り込まれる（融資が実行される）タイミングです。原則として住宅ローンは「工事がすべて完了し、引き渡しを受けた時点」で一括して実行されます。
つまり、着手金や中間金を支払うタイミングでは、まだ銀行からお金は借りられていないのです。
解決策：「つなぎ融資」または「分割実行」
手元に自己資金が十分にあり、着手金や中間金をそこから立て替えられる場合は問題ありません。しかし、手元資金を残しておきたい場合や足りない場合は、以下の制度を利用する必要があります。
◎分割実行
銀行にお願いして、ローンの総額のうち一部を「着手金」「中間金」の支払いのタイミングに合わせて分割して振り込んでもらう方法です。対応してくれる金融機関とそうでない金融機関があります。
◎つなぎ融資
ローン本体が実行されるまでの間、一時的に別のローン（つなぎ融資）を借りて着手金などを支払い、完成後に本体のローンが振り込まれたら、それでつなぎ融資を清算するという仕組みです。若干の金利や手数料がかかります。
厚木・海老名エリアで施工を行うリノベハウスでは、お客様の支払い負担が最も少なくなるスケジュールを一緒に構築いたしますので、心配がある方は一度ご相談ください。
知らなきゃ損！リノベーションの減税制度と補助金
ローンを組むと利息というコストがかかりますが、国が用意している制度を賢く利用することで、その負担を大幅に軽減することができます。
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）
新築購入時にお世話になった方も多い住宅ローン控除。実は、一定の要件を満たす大規模なリノベーションでも利用することができます。
これは、年末のローン残高の一定割合（現在は0.7%）が、所得税や住民税から原則10年間にわたって直接控除されるという非常に強力な制度です。
主な適用条件
リノベーションの工事費用が100万円以上であること、ローンの返済期間が10年以上であること、工事後の床面積が50平米以上であることなど。
※税制改正により要件や控除率は年々変化しますので、最新情報の確認が必須です。
断熱・耐震・バリアフリーリフォームへの減税
ローンを組まずに現金で支払う場合や、返済期間が10年未満のリフォームローンを利用する場合でも諦める必要はありません。「投資型減税」と呼ばれる制度があり、耐震改修、省エネ（断熱）改修、バリアフリー改修などの特定の工事を行った場合、標準的な工事費用相当額の10％が、その年の所得税から控除されます。
国や自治体の補助金制度
ローン減税とは別に、「先進的窓リノベ事業」や「子育てエコホーム支援事業（要件を満たせば全世代対象になる枠もあります）」など、国が主導する大型の補助金制度も毎年実施されています。特に「窓の断熱改修（ペアガラスや内窓の設置）」は補助率が高く、50代からのヒートショック対策として非常に人気です。厚木市や海老名市など、各自治体独自の補助金と併用できる場合もあります。
お金の不安を解消し、ワクワクする家づくりを
ここまで、50代からのリノベーションにおけるローンの仕組み、金利、審査、そしてお得な制度について詳しく解説してきました。
30年ぶりの住宅ローン。専門用語も多く、手続きも煩雑に感じられるかもしれません。「自分たちの年齢や収入で本当にローンが組めるのだろうか」「どの銀行の、どの金利プランを選ぶのが一番損をしないのだろうか」と、一人で悩んでいても答えはなかなか出ません。
「まだ工事の内容は決まっていないけれど、とりあえず資金の目安を知りたい」とお考えの方、どうぞお気軽にリノベハウスへお越しください。賢く安心な資金計画で、これからの人生を豊かにする理想の住まいを一緒に作り上げましょう！
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