「ドンッ、と下から突き上げるような揺れ」
「長くゆらゆらと続く不気味な横揺れ」
ここ最近、関東エリアを震源とした震度4クラスの地震が頻発しています。「月に2〜3回はテレビで地震速報を見かける気がする…」そんな不安を感じている方も多いのではないでしょうか。 夜中に揺れで目を覚まし、ミシミシと鳴る天井を見上げながら、ふと思うこと。
「築30年の我が家は、本当に大丈夫なのだろうか？」
一般的に、不動産会社やネットの記事では「築30年なら、1981年の新耐震基準をクリアしているから倒壊の心配はない」と言われることが多いです。 しかし築30年の家は、耐震性能において最も判断が難しい「グレーゾーン」にあり、かつ「屋根の重さ」という爆弾を抱えている可能性が高いです。
今回は、なぜ築30年の家が危険と言われるのか。その理由である「2000年基準の壁」と「瓦屋根のリスク」、そして厚木・海老名エリアで使える「補助金制度」について、プロの視点で徹底的に解説します。
築30年。「新耐震基準」なら本当に安全か？
築30年の家（1995年前後に建築）にお住まいの方の多くが、「ウチは法改正後の建物だから、新耐震基準でしょ？ だから大丈夫」と考えています。 確かに、法的な区分けでは「新耐震基準」です。しかし、木造住宅においては、これだけでは大地震に耐えられるとは言い切れない歴史的な背景があります。
木造住宅の運命を変えた「2000年基準」
実は、木造住宅の耐震基準には、1981年（昭和56年）よりもさらに重要な「2000年（平成12年）の改正」という大きな分岐点があります。 1995年に発生した阪神・淡路大震災では、新耐震基準で建てられたはずの木造住宅も数多く倒壊しました。この教訓を元に、2000年に建築基準法が大幅に厳格化されたのです。
つまり、築30年の家は、「1981年の新耐震」は満たしていても、「2000年の現行基準」は満たしていない可能性が極めて高いのです。
築30年の家に足りない「2つの要素」
具体的に、現行基準と何が違うのでしょうか。大きく以下の2点が不足しているケースが大半です。
１．壁のバランス（偏心率）の規定がない
築30年の家は壁の量が足りていれば、配置バランスが悪くても当時は合法でした。 例えば、南側は掃き出し窓などの開口部が多くて壁が少なく、北側に壁が集中している家。これでは、地震の際に建物の重心と剛心がずれ、ねじれが生じて倒壊するリスクがあります。
２．柱と土台をつなぐ「金具」の指定がない
現在は耐震金物などで柱が抜けないようガチガチに固定しますが、当時は釘打ちや「かすがい」等の簡易的な金具だけで済ませているケースが大半です。 これだと、巨大地震の縦揺れ（突き上げるような揺れ）が来た際、柱が土台からスッポ抜けてしまい、家が浮いて潰れてしまいます。
【屋根の重さ】頭が重いと、家は大きく揺さぶられる
築30年の家で、もう一つ見逃せない大きなリスクが「屋根の重量」です。 1990年代の住宅では、立派な「日本瓦」や「セメント瓦」が主流でした。これらの屋根材は耐久性に優れていますが、耐震性の観点からは大きなデメリットになります。
地震の力は「重さ」に比例する
物理の法則として、地震の揺れによって建物にかかる力は、「建物の重さ」に比例します。 特に、建物の高い位置にある屋根が重いと、振り子の原理で揺れ幅が大きくなります。これを「頭でっかち」の状態と言います。
重い大人を「肩車」している時と、何も背負っていない時を想像してみてください。 足元がグラッと揺れたら、肩車をしている時の方が、大きくバランスを崩して倒れそうになりますよね？ 昔の瓦屋根の家は、まさに「重い大人を肩車して、じっと耐えている状態」と同じなのです。
瓦屋根を1/10の軽量化
最近のリノベーションでは、重い瓦屋根を下ろし、軽量な屋根瓦に葺き替える工事が主流です。
日本瓦: 1坪あたり約150kg〜200kg
軽量屋根瓦: 1坪あたり約15kg〜20kg
屋根材を変えるだけで、屋根の重さを約1/10にまで減らすことができます。 屋根を軽くすることは、壁を増強するのと同じか、それ以上に耐震効果が高いと言われています。特に築30年の家においては、屋根の軽量化は必須のメニューと言えるでしょう。
築30年の家を襲う「見えない劣化」
設計上の基準や屋根の重さだけでなく、30年という時間は物理的に家を弱くしています。 特に「耐震性」を左右する構造部分は、壁の中に隠れて見えません。
シロアリと腐食のリスク
新築時に塗布された防蟻薬剤の効果は、一般的に約5年で切れてしまいます。その後、定期的なメンテナンスをしていなければ、床下の土台や柱がシロアリに食べられ、中がスカスカになっていることも珍しくありません。 特に、在来工法で作られたタイル張りの浴室やキッチンの床下は湿気がこもりやすく、シロアリの格好の餌場となります。どんなに立派な柱でも、足元が腐っていては地震の揺れに耐えられません。
雨漏りと内部結露
「雨漏りなんてしていない」と思っていても、壁の中では結露が発生し、木材を腐らせていることがあります。 断熱材の施工が不十分だった時代の家は、室内と外気の温度差で壁の中に水滴が発生しやすく、それが30年間かけて柱や土台をじわじわと腐食させているケースが多々あるのです。
なぜ「部分補強」ではなく「大規模リノベーション」なのか
「それなら、金物をつけるリフォームや、屋根だけ変える工事をすればいいのでは？」 そう思われるかもしれません。しかし、私たちは築30年の木造住宅に対し、表面的な部分補強だけでは不十分だと考えています。
壁を剥がさないと「本当の強さ」は取り戻せない
耐震金物は、健全な柱に取り付けて初めて効果を発揮します。 壁の上から補強材を貼っても、その中の柱が腐っていたり、シロアリ被害にあっていたりすれば、何の意味もありません。
リノベハウスが提案する「一軒丸ごとリノベーション（大規模リノベーション）」は、一度、内装や外壁を解体し、骨組みだけの状態にします。 そこで初めて、柱一本一本の健全性を目視で確認し、腐った部分は交換し、最新の「2000年基準」に適合するように金物と耐力壁を配置し直すことができるのです。
間取り変更と同時に「壁のバランス」を整える
「南側を大きな窓にして明るくしたい」 「細切れの和室をつなげて広いLDKにしたい」 こうした間取りの希望を叶えつつ、耐震性も上げるには、高度な構造計算が必要です。 大規模リノベーションなら、不要な壁を抜き、必要な場所に強い壁（耐力壁）を新設することで、「広くて明るいのに、地震に強い家」へと生まれ変わらせることが可能です。
【厚木・海老名】耐震リノベで使える補助金と減税制度
耐震リノベーションにはまとまった費用がかかりますが、国や自治体の支援制度をうまく活用することで、負担を抑えることができます。 ここでは、厚木市・海老名市の補助金制度について解説します。
【海老名市】築30年（2000年以前）も対象の可能性大！
通常、耐震改修の補助金は1981年（昭和56年）以前の旧耐震基準の家のみが対象となることが一般的です。 しかし、海老名市では、対象要件が「平成12年（2000年）5月31日以前に着工された木造住宅」まで拡大されているケースがあります。 これは非常に珍しく、かつ手厚い制度です。まさに「築30年（1995年築）」の家が、補助金の対象になる可能性があります。
◆海老名市の制度◆
制度名
海老名市 木造住宅耐震改修工事等補助金
（正式名称：木造住宅耐震診断・耐震改修工事・解体工事補助事業）
対象となる家
平成12年（2000年）5月31日以前 に着工された木造住宅
補助金額
耐震改修工事費用の 1/2 上限額：93万円
参考リンク（海老名市公式）
海老名市：木造住宅の耐震診断・耐震改修工事・解体工事補助事業
※年度によって予算や要件が変わるため、必ず最新情報をご確認ください。
【厚木市】基本は1981年以前
厚木市の「木造住宅耐震改修補助制度」は、現時点では主に「昭和56年（1981年）以前」の住宅を対象としています。 築30年の家は対象外となるケースが多いですが、あきらめるのは早いです。 厚木市には他にも国が促進する事業の「住宅省エネ設備導入」や「親元同居・近居支援」など、リノベーションで使える別の補助金制度が存在します。耐震とセットで省エネ改修を行うことで、そちらの補助金を活用できる場合があります。
◆厚木市の制度◆
制度名
厚木市 木造住宅耐震診断・耐震改修設計・耐震改修工事補助制度
対象となる家
昭和56年（1981年）5月31日以前 に着工された木造住宅 ※いわゆる「旧耐震基準」の家のみが基本対象です。
補助金額
耐震改修工事費用の 2/3 上限額：100万円
参考リンク（厚木市公式）
厚木市：木造住宅の耐震診断・耐震改修設計・耐震改修工事補助制度
誰でも使える「税金の優遇制度」
自治体の補助金が使えなかったとしても、国の制度である「耐震改修促進税制」は活用できます。 現行の耐震基準に適合させるリノベーションを行うことで、以下の減税が受けられます。
◎所得税の控除◎
耐震工事費用の10％をその年の所得税から控除（上限あり）。
◎固定資産税の減額◎
工事完了翌年の固定資産税が1/2に減額される（家屋面積120平米相当分まで）。
これらの申請には「増改築等工事証明書」などが必要になりますが、リノベハウスではこうした書類作成のサポートも行っています。
耐震リノベーションにかかる費用の目安
大規模リノベーションを行う場合、耐震補強にかかる費用はどのくらい見ておけばよいのでしょうか。物件の広さや劣化状況により大きく金額は異なりますが、ここでは一般的な目安をお伝えします。
耐震補強工事単体の相場
フルリノベーションの総額（1,500万円〜2,500万円前後）の中に含まれる「耐震補強・構造躯体工事」の費用としては、およそ200万円〜400万円程度が一般的です。 これには以下の工事が含まれます。
★基礎のひび割れ補修
★腐食した土台・柱の交換
★耐震金物の設置
★耐力壁（筋交い・構造用合板）の新設
★屋根の軽量化（葺き替え）
金額を「高い」と感じるかもしれませんが、建て替え（解体費込みで3,500万円〜）に比べれば、約6〜7割の費用で新築同等の性能を手に入れることができます。 何より、今後発生する地震で家が倒壊し、再建を余儀なくされる二重ローンなどのリスクを考えれば、最も確実な「保険」と言えるのではないでしょうか。
今の家で、次の大地震を乗り越えられますか？
最近の関東エリアの地震頻発は、家からの「備えは大丈夫？」という警告かもしれません。
築30年の家は、決してもう住めない家ではありません。 しかし何もしなくていい家でもありません。 1981年の新耐震基準と、2000年の現行基準の狭間にある今だからこそ、そして屋根が重い仕様だからこそ、骨組みから見直す「大規模リノベーション」で、性能をアップデートする必要があります。
リノベハウスでは、リノベーションのプランニングの前に、必ず詳細な建物診断を行います。
あなたの家の壁のバランスはどうなっているか？
床下の柱は健全か？
今の耐震評点はいくつか？
これらを数値で見える化し、ご予算に合わせて命を守る最適な補強プランをご提案します。
特に海老名市にお住まいの方は、補助金を使ってお得に工事ができるチャンスかもしれません。 「まずは今の家の強さを知りたい」「補助金の対象になるか知りたい」というだけでも構いません。 大きな地震が来る前に、ぜひ一度、プロの診断を受けてみてください。
リノベーション展示場なら実際に見て触って実感できます！
リノベハウスのリノベーション展示場は、専門スタッフに直接相談できる展示場です。
実際に見て触って、暮らしのイメージも膨らみます。
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