厚木市や海老名市で、築30年から50年が経過した実家を「そろそろリノベーションして二世帯で住もうか」と計画されている方は非常に増えています。特に小田急線や相鉄沿線の利便性が高いエリアでは、新築を建てるよりも、立地の良い実家を現代の性能に蘇らせるほうが合理的である場合が多いからです。しかし、ここで多くの方が陥る大きな落とし穴があります。それが「建物の名義」と「費用の負担者」の不一致による税務トラブルです。
本記事では、厚木・海老名エリアで数多くの大規模リノベーションを手掛けてきた「リノベハウス」の視点から、実家リノベーションにおける名義変更や贈与税の基礎知識を詳しく解説します。専門的な税制の話だけでなく、このエリア特有の築古物件が抱える構造的課題についても触れていきます。これから実家の再生を考えている皆様が、法的な不安を解消し、安心して理想の住まいづくりに踏み出すためのガイドとしてお役立てください。
実家リノベーションで注意したい「みなし贈与」
親が所有する建物に対して、子がリノベーション費用を全額負担する場合、税務署はその行為を「子が親に対して、建物の価値を高めるための資金を贈与した」と判断します。これを「みなし贈与」と呼びます。例えば、厚木市内の築40年の木造住宅を2,000万円かけてフルリノベーションしたとしましょう。建物の名義が親のままであれば、その2,000万円分は親への贈与となり、親に対して数百万円単位の贈与税が課せられる可能性があるのです。
贈与税には年間110万円の基礎控除がありますが、大規模なリノベーション費用はこの枠を大幅に超えます。「子から親への贈与」には一般税率が適用されるため、2,000万円のみなし贈与が発生した場合の税額は以下のようになります。
贈与税額（一般税率） = (2,000万円 – 110万円) ✕ 50% – 250万円 = 695万円
このように、良かれと思って行った親孝行のリノベーションが、約700万円もの税金として親の家計を圧迫する結果になりかねません。これを回避するための対策が不可欠です。
贈与税を回避して実家をリノベーションする具体的な手法
名義問題を解決し、贈与税の発生を防ぐためには、主に3つの方法が考えられます。それぞれのメリットとデメリットを理解し、ご家族の状況に最適な選択をすることが重要です。
建物の名義を親から子へ事前に変更（譲渡・売買）する
最も確実な方法は、リノベーションを行う前に建物の所有権を親から子へ移す方法です。建物が築40年ほど経過していれば、固定資産税評価額はかなり低くなっており、贈与を受けても贈与税が基礎控除の110万円以内に収まる、あるいは少額の税負担で済む場合が多いです。
ただし、土地の評価額は厚木・海老名エリアでも依然として高いため、土地まで含めて名義変更をすると多額の税金がかかる点に注意が必要です。建物のみの名義を移し、土地は親から借りる（使用貸借）という形を取るのが一般的です。
親子で建物を共有名義にする
リノベーション費用を出した分だけ、お子さんが建物の持分を取得する方法です。親が持っていた建物の評価額と、子が支払ったリノベーション費用の比率に応じて、法務局で持分を登記します。例えば、建物評価額が500万円でリノベーション費用が2,000万円の場合、合計2,500万円のうち80%を子が所有するという計算です。この方法であれば「みなし贈与」を回避できます。ただし、将来親が亡くなった際、残りの20%の持分が相続の対象となるため、手続きが二度手間になるという側面もあります。
相続時精算課税制度を活用する
60歳以上の親から18歳以上の子や孫へ贈与する場合、累計2,500万円までが非課税となる制度です。これを利用すれば、多額のリノベーション費用を贈与として扱っても、その場での税負担は発生しません。しかし、この制度を選択すると、将来その親が亡くなった際の相続時に、贈与された金額を相続財産に加算して計算することになります。
また、一度この制度を選択すると、従来の暦年課税（110万円の基礎控除）に戻ることはできません。将来的に土地の相続まで見据えた緻密なシミュレーションが必要です。
住宅ローン審査で名義の一致が求められる理由
厚木市や海老名市で実家のリノベーションを計画する際、多くの方が住宅ローンやリフォームローンの利用を検討されます。しかし、ここで大きな障害となるのが「建物の名義」です。金融機関の多くは融資の条件として、「ローンの債務者（お金を借りる人）と、担保となる建物の所有者が一致していること」を厳格に求めています。
この原則を知らずに計画を進めてしまうと、いざ本契約という段階で「ローンが組めない」という事態になってしまうリスクがあります。
金融機関が「親名義のまま」での融資を拒む背景
結論から申し上げますと、親御さんが所有する建物のままでは、お子様が個人で住宅ローンを組むことは原則として困難です。銀行などの金融機関にとって、融資の対象となる住宅は、万が一返済が滞った際の「担保」となります。
銀行側からすれば、「自分（お子様）のものではない建物」に対して数千万円規模の融資を行うことは、担保価値の保全という観点から極めてリスクが高いと判断されます。他人の所有物に抵当権を設定して資金を貸し付けることは、法的な手続きが非常に複雑になり、通常の住宅ローン商品の枠組みを超えてしまうからです。
「親子リレーローン」なら大丈夫？
「親子リレーローン」や「ペアローン」といった、二世代や二世帯で返済していく仕組みを利用すれば解決すると考える方もいらっしゃいます。確かにこれらの商品は有効な解決策の一つですが、それでも「名義」の問題が完全に消えるわけではありません。
親子でローンを組む場合であっても、多くの金融機関ではお子様が建物の持分を一部でも所有する（共有名義にする）ことを条件として提示します。いずれにせよ、親御さん単独名義のままでは、どれだけお子様に安定した収入があっても、審査の土台にすら乗らないケースがほとんどであるのが実情です。
名義変更のベストな時期はいつ？
実家リノベーションにおいて、「いつ名義を変えるか」という名義移転のタイミングは、極めて重要です。
例えば、海老名市内に本店や支店を置く金融機関でローンを組む場合、工事請負契約を締結する前、あるいは融資の実行（着工金などの支払い）が行われる前に、建物の名義の一部をお子様に移転させておくといった緻密な段取りが必要になります。
このスケジュール管理を誤り、登記手続きが遅れてしまうと、「工事契約は済んだのにローンが下りない」「着工金が払えない」といったトラブルを招き、結果として工期が大幅に遅れ、仮住まいの費用が余計にかさむといった実害に繋がります。
「相続」と「兄弟間」の調整は将来の争いを防ぐ
実家のリノベーションを計画する際、多くの方が「今の暮らし」を快適にすることに集中してしまいます。しかし、リノベーションは「建てる時」よりも「受け継ぐ時（相続時）」に問題が噴出しやすいのです。
特に兄弟姉妹がいる場合、一人が実家を引き継いで多額の投資を施すことが、将来的な親族間の亀裂を生む火種になりかねません。
【受け継ぐ時のトラブル】土地は親、建物は子
例えば、親御さんが所有する土地の上に、お子さんが多額の私財を投じてフルリノベーションを施した家が建っているケースを考えてみましょう。この状態で数十年後に親御さんが亡くなった際、土地を兄弟で平等に分けようとしても、そこにはお子さんが大切に住み続けている「リノベーション済みの家」が建っています。
土地を売却して現金で分けることが物理的に不可能なため、他の兄弟から「自分の相続分を現金で支払ってほしい」と強く要求されることがあります。これがいわゆる「遺産分割の硬直化」です。
住み続ける側のお子さんに十分な現金がなければ、家を手放さざるを得ない、あるいは長年にわたって親族間で法的な争いを続けるといった悲劇を招くリスクがあるのです。
【土地価値が争いの火種】公平性を保つための事前合意
特に厚木市や海老名市は、小田急線や相鉄線の利便性が高く、築40年が経過した古い住宅地であっても土地の資産価値が比較的高く維持されているエリアです。土地の評価額が大きいからこそ、兄弟間での公平な分配に対する意識は、地方の地価が低いエリアに比べて格段にシビアになります。
こうした事態を未然に防ぐためには、リノベーションの着工前に、親族間での合意をしっかりと形成しておくことが不可欠です。具体的には、「誰が土地を相続し、他の兄弟にはどのような形で資産を分けるのか」という指針を明文化した合意書の作成や、親御さんに公正証書遺言を書いてもらうといった対策が有効です。
感情論ではなく、法的な根拠に基づいた準備こそが、将来の家族の絆を守る鍵となります。
厚木・海老名で活用すべき最新リノベーション補助金
実家のフルリノベーションには、新築に近い規模の資金が必要となります。名義変更や税金対策と並んで、必ず検討すべきなのが国や自治体による補助金制度です。特に厚木市や海老名市といったエリアでは、住宅の省エネ化や耐震化に対して手厚い支援が用意されています。
住宅省エネキャンペーン
現在、国が主導している「住宅省エネキャンペーン（子育てエコホーム支援事業や先進的窓リノベ事業など）」は、過去最大級の予算規模を誇ります。特に、築45年前後の実家が抱える「寒さ」を解消するための断熱改修は、この補助金のメインの対象となります。
全ての窓を高断熱仕様のペアガラスやトリプルガラスへ交換する、あるいは壁や床下に一定基準以上の断熱材を敷き詰めるといった工事に対して、一戸あたり最大で200万円を超える補助金が交付されるケースもあります。
耐震補強と地域活性化を目的とした厚木市・海老名市独自の助成制度
国だけでなく、お住まいの自治体独自の助成金も非常に強力です。例えば厚木市では、1981年以前の旧耐震基準で建てられた住宅を対象に、耐震診断の補助や、実際の耐震補強工事に対する高額な助成金制度を設けています。海老名市においても、住宅リフォーム助成制度や、三世代同居・近居を促進するための支援策が実施されている場合があります。
これらの地方自治体の補助金は、年度ごとに予算上限があり、先着順となることが一般的です。また、施工業者が市内に本店を持つ登録業者であることなどの条件が付随する場合もあります。リノベハウスでは、厚木・海老名エリアの最新の助成金情報を常にアップデートしており、どの制度を組み合わせれば最も有利に工事が進められるか、お客様へ最適な提案をさせていただきます。
実家リノベーション成功のためのチェックリスト
実家リノベーションを失敗させないために、以下の項目を一つずつ確認していきましょう。
★建物の登記簿謄本を確認する★
親の名義が正しく登記されているか。先代（祖父母）の名義のままになっていないかを確認。
★耐震診断を受ける★
専門家による劣化状況の調査。シロアリ被害や雨漏りの有無を徹底的に調べる。
★資金計画に「諸費用」を含める★
リノベーション費用だけでなく、登録免許税や不動産取得税、贈与税、印紙代などのコストを見込んでおく。
★親族間での意思共有★
兄弟姉妹に対し、将来の相続をどう考えているかを話し合い、理解を得ておく。
★補助金制度の活用★
「先進的窓リノベ事業」や、厚木市・海老名市独自の住宅リフォーム補助金制度が利用可能かを確認する。
これらのステップを飛ばして、いきなりショールームでキッチンを選び始めるのは危険です。まずは「家の健康状態」と「法的な権利関係」をクリアにすることから始めましょう。
安心の第一歩は「正確な現状把握」から
名義変更や税制、補助金の準備が整ったとしても、肝心の「建物の健康状態」が不明確なままでは、最適なリノベーションプランは立てられません。特に厚木・海老名エリアに多い築40年前後の木造住宅は、図面上のデータだけでは推し量れない独自の経年変化や劣化が進んでいることが多いためです。
リノベハウスでは、本格的な設計に入る前に、必ず専門家による精密な耐震診断を実施しています。
なぜリノベーション前に「専門家による診断」が必要なのか
1981年前後に建てられた住宅の多くは、現在の耐震基準を大幅に下回っているだけでなく、長年の湿気による土台の腐朽や、シロアリによる食害といった「見えない欠陥」を抱えているリスクがあります。これらを放置したまま表面的なリフォームを行っても、数年後には建物の歪みが再発し、再び多額の修繕費がかかるという悪循環に陥りかねません。
当社の耐震診断では、目視だけでなく床下や小屋裏まで徹底的に調査し、柱の傾き、基礎のひび割れ、接合部の金物の有無などを詳細に数値化します。この「建物のカルテ」を作成することで、どこに補強が必要で、どこにコストをかけるべきかという優先順位が明確になり、結果として無駄のない資金計画へと繋がります。
診断で見えてくる「家の本当の寿命」と補強のポイント
診断の結果、たとえ現在の耐震スコアが低かったとしても、決して落胆する必要はありません。リノベハウスのフルリノベーションは、この診断データを基に「新築以上の性能」へと蘇らせるためのものです。
例えば、相模川沿いや傾斜地などの地盤特性を考慮し、基礎を増設して補強する、あるいは「抜けない柱」を構造計算に基づいて適切に配置し直すといった具体的な解決策を導き出します。現在の家がどれくらいの揺れに耐えられるのか、そしてリノベーション後にどれだけの安全性が確保されるのかを数値で確認できることが、ご家族全員の安心感へと直結します。
診断は経験豊富な技術者がお伺いし、約2時間程度の調査を行います。後日提出する詳細な「耐震診断報告書」は、将来の相続に向けた資産価値の把握や、補助金申請の基礎資料としてもご活用いただける大変貴重なデータとなります。大切なご実家の「本当の状態」を知ることが、後悔しないリノベーションを始める唯一のスタートラインです。
実家を「負債」ではなく「資産」に変えるために
親名義の実家をリノベーションすることは、節税や資産活用の観点から非常に優れた選択肢ですが、それは「正しい知識」に基づいた準備があってこそ成立します。みなし贈与の回避、住宅ローンの名義問題、そして建物の性能向上。これらをバラバラに考えるのではなく、トータルで解決できるパートナーが必要です。
厚木・海老名エリアに根ざしたリノベハウスは、地域の気候風土を知り尽くした技術力で、皆様の二世帯リノベーションをサポートします。実家の古い間取りを見て「どうせ無理だろう」と諦める前に、ぜひ一度、その家の「本当の可能性」を私たちと一緒に探ってみませんか。
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