思い出の詰まったご実家。しかし築年数が経つと段差や寒さなど、ご両親の暮らしにくさが目立ってきますよね。「親の代わりに費用を出してリフォームしよう」「同居に向けて二世帯へリノベーションしよう」と考える子育て世代は少なくありません。
特に厚木・海老名エリアは築30〜40年の住宅が多く、実家リノベーションの需要が急増中。しかし実家の改修には「贈与税」や「名義変更」、親族間トラブルなど特有の落とし穴が潜んでいます。
本記事では実家リノベーションを考える子世帯の、親孝行を台無しにしないための必須知識を徹底解説します。
【工事前】実家リノベーションで必ずやるべき家族会議
実家のリノベーションは「お金を出す人」と「住む人」、そして「将来その家を受け継ぐ人」が別々になるケースが多いため、単なる建築工事ではなく「家族の将来設計」そのものになります。
業者に見積もりを依頼する前に、まずは以下のポイントをご家族全員で話し合ってください。
兄弟姉妹からの同意をしっかりと得る
実家のリノベーションにおいて、最も多いトラブルの原因が「兄弟姉妹間のコミュニケーション不足」です。
例えば、あなたが長男（長女）として親と同居するために実家を二世帯住宅にリノベーションしたとします。費用もあなたが全額出しました。しかし数年後に親が亡くなり、いざ遺産相続の段階になったとき、他の兄弟から「実家の土地や建物の権利は自分にもあるはずだ」「勝手にリフォームして自分のものにするなんてずるい」と主張され、泥沼の相続争いに発展してしまうケースが後を絶ちません。
このような事態を防ぐためには計画の初期段階で兄弟姉妹全員を集め、「実家をリノベーションして同居すること」「親の介護や見守りは自分が主体で行うこと」「将来的に実家の土地と建物は自分が相続すること」についてしっかりと話し合い、全員からの同意を得ておくことが絶対条件です。
可能であれば、口約束だけでなく、親の遺言書を作成してもらうなど、書面で残しておくと将来の憂いがなくなります。
同居の「スタイル」と「距離感」をすり合わせる
リノベーションを機に親と同居する場合、お互いの生活スタイルをどこまで共有するかを徹底的にシミュレーションする必要があります。厚木・海老名エリアの比較的敷地にゆとりのある実家であれば、間取りの工夫次第で様々な同居スタイルが可能です。
【完全同居型】
玄関・リビング・キッチン・お風呂など、すべて共有するスタイル。費用は最も安く済みますが、生活リズムの違い（入浴時間や就寝時間など）がお互いのストレスになりやすいため、事前のルール決めが重要です。
【一部共有型】
玄関やお風呂は共有し、キッチンやリビングは親世帯・子世帯で分けるスタイル。「食事の時間は別々にしたいけれど、たまには孫と一緒にテレビを見たい」といった、程よい距離感を保つことができます。
【完全分離型】
玄関から水回りに至るまで、家の中を1階と2階（または左右）で完全に分割するスタイル。プライバシーは最も守られますが、水回り設備が2セット必要になるためリノベーション費用は高額になります。
ご両親がまだ元気なうちは完全分離でも良いですが、「将来、車椅子での生活になったらどうするか」「寝室は1階にするべきか」など、数年後、数十年後の親の健康状態の変化も見据えた間取り設計を話し合うことが大切です。
【知らないと損】「贈与税」と「名義変更」に注意
実家のリノベーションにおいて、絶対に避けて通れないのが「名義（誰の持ち物か）」と「税金」の問題です。ここを曖昧にしたまま工事を進めると、後から数百万円単位の税金を支払うハメになることがあります。
損しない「贈与税」対策と、最適な「名義変更」時期について知識をつけておきましょう。
「親の家」を「子のお金」で直すと『贈与税』がかかる！？
実家の「名義は父親」になっているけれど、リノベーションの「工事費用は子ども（あなた）」が支払う。親孝行としてごく一般的な構図に見えますが、実はここに大きな落とし穴があります。
日本の税法上、家の名義人（親）以外の人がリフォーム費用を出した場合、それは「子どもから親への財産のプレゼント（贈与）」とみなされてしまうのです。 贈与税には「年間110万円」という基礎控除（非課税枠）がありますが、実家の大規模なリノベーション費用が110万円に収まることはまずありません。
例えば、子どもが1,000万円を出して親名義の実家をリノベーションした場合、1,000万円から基礎控除の110万円を引いた890万円に対して高額な贈与税が課せられ、親の元に多額の納税通知書が届いてしまうことになります。
贈与税を回避するための「名義変更」も選択肢
この高額な贈与税を回避するための最も有効な手段が、リノベーション工事を契約する前に実家の名義を親から子どもへ変更しておくことです。自分の名義になった家を自分のお金で直すのであれば、当然ですが贈与税はかかりません。
しかし、「親から子どもへ家を譲ってもらう（名義変更する）こと自体に、また贈与税がかかるのでは？」と疑問に思われるかもしれません。 たしかに不動産の生前贈与には、贈与税がかかります。しかし築30年〜40年が経過した古い実家の場合、税務上の「建物の評価額」は新築時と比べて著しく低くなっており、場合によってはゼロに近い評価になることもあります。
土地の評価額についても、特例などを活用することで課税額を大幅に引き下げることが可能です。（特例とは、将来の相続時に同居などの条件を満たすことで、土地の評価額が最大80％減額される「小規模宅地等の特例」など。）
計画的に「相続時精算課税制度」を活用する
さらに実家の名義変更をする際に強くおすすめしたいのが、「相続時精算課税制度」の活用です。 これは原則として60歳以上の父母（または祖父母）から、18歳以上の子（または孫）へ財産を贈与する場合に選択できる制度です。この制度を利用すると、なんと累計2,500万円までの贈与が非課税となります。（※法改正により、さらに毎年110万円の基礎控除。）
つまり親から実家の土地・建物を生前贈与で譲り受けても、その評価額が2,500万円以内であれば、贈与税を一切支払うことなく名義を子どもへ変更できるのです。（※ただし、将来親が亡くなった際の「相続税」の計算時に、この時に贈与された財産を合算して計算し直すというルールがあるため、事前に税理士などの専門家にシミュレーションを依頼することをおすすめします）
名義変更（生前贈与）を済ませておけば、贈与税のリスクを消せるだけでなく、あなたが住宅ローンを組んでリノベーション費用を調達したり、手厚い「住宅ローン減税（控除）」を受けたりするための条件もクリアできるようになります。
実家リノベーションにおいて、事前の名義変更は「検討するべき必須事項」と言っても過言ではありません。
実家を相続・名義変更する手続きの具体的な流れ
実家の名義変更が重要だということが分かったところで、「では、具体的にどうやって名義を変えればいいのか？」という実践的な流れを解説します。
なお、名義変更には「親が亡くなった後に遺産として引き継ぐケース（相続登記）」と、「親が生きている間に譲り受けるケース（生前贈与）」の2パターンがあります。リノベーションを前提とする場合は後者の「生前贈与」になりますので、ここでは生前贈与に伴う名義変更の手続きに絞って解説します。
ステップ1：贈与契約書の作成
まずは、親（贈与者）と子（受贈者）の間で「実家の土地と建物を無償で譲ります」という契約を結び、それを書面に残します。これが「贈与契約書」です。 口約束でも贈与は成立しますが、後々のトラブルを防ぐため、そして何より法務局での名義変更手続きや税務署への申告の際に証拠として必ず必要になるため、署名・実印での捺印をおこなった正式な書類を作成します。
ステップ2：必要書類の収集
名義変更（所有権移転登記）をおこなうために、法務局や市区町村の役場へ行って以下の書類を集めます。親と子でそれぞれ手分けして準備しましょう。
【親（譲り渡す側）が用意するもの】
●登記済権利証（いわゆる権利書）または登記識別情報通知
●印鑑証明書（発行から3ヶ月以内のもの）
●実印
●固定資産評価証明書（不動産の価値を証明するもの。税務所や市役所で取得）
【子（譲り受ける側）が用意するもの】
●住民票
●認印（実印でなくても可ですが、実印が望ましいです）
●登記申請書（法務局のホームページからダウンロードして作成）
ステップ3：法務局への登記申請
すべての書類と贈与契約書（登記原因証明情報として使用します）が揃ったら、実家を管轄する法務局（厚木・海老名エリアであれば、横浜地方法務局の該当支局）へ赴き、書類を提出して登記申請をおこないます。 この際、「登録免許税」という税金を印紙で納める必要があります。登録免許税は、固定資産評価証明書に記載されている不動産価格の2%（生前贈与の場合）となります。
ステップ4：新しい「登記事項証明書」の受け取り
提出した書類に不備がなければ、通常1週間から2週間程度で手続きが完了します。法務局で新しい「登記識別情報通知」と、あなたの名義に変更された「登記事項証明書」を受け取れば、晴れて実家はあなたの持ち物となります。これで、心置きなくリノベーション工事の契約や住宅ローンの申し込みに進むことができます。
【アドバイスポイント！】
名義変更の手続き自体は、自分で行うことも不可能ではありません。しかし、平日に何度も法務局や役所に足を運ぶ必要があり、書類の書き方も専門的で煩雑です。「仕事が忙しくて時間が取れない」「手続きに不備があって後からやり直すのは避けたい」という方は、登記の専門家である司法書士に数万円〜十数万円程度の報酬を支払って、手続きを一任してしまうのが最も確実でストレスのない方法です。リノベーション会社の中には、提携する司法書士を紹介してくれる場合もあります。設計の打ち合わせと並行して相談してみましょう。
実家をリノベーションする「メリット」と「デメリット」
さまざまな手続きのハードルを越えてでも、実家をリノベーションして住み継ぐことには、それを上回るほどの絶大な価値があります。ここでは、建て替えや住み替えと比較した際の、実家リノベーションの具体的なメリットとデメリットを整理します。
実家リノベーションの「5つの大きなメリット」
①不動産購入費がかからないため、総費用を圧倒的に抑えられる
これが最大のメリットです。厚木や海老名エリアで、駅からバス圏内であっても新たに土地を購入して家を建てるとなれば、土地代だけで数千万円、建物を含めれば4,000万円〜5,000万円以上の予算が必要になることも珍しくありません。 実家をリノベーションする場合、すでに「土地」と「建物の骨組み」という高価な資産を持っている状態からスタートできるため、浮いた数千万円の予算をハイグレードなキッチンや高性能な断熱材、こだわりのインテリアにたっぷりと回すことができます。
②建て替え（新築）よりも安く、工期も短い
古い実家を一度すべて解体してゼロから新築を建てる「建て替え」の場合、高額な解体費用と廃棄物処理費用がかかります。さらに基礎工事からすべてやり直すため、工事期間は半年以上に及びます。 一方リノベーションであれば使える柱や梁、基礎はそのまま活かすため、解体費用を抑えつつ、新築同然の性能にアップデートすることが可能です。
③減税や補助金制度をフル活用できる
現在、国や自治体は「既存の住宅（空き家予備軍）を長く大切に使うこと」を強く推奨しています。そのため、実家をリノベーションして「耐震改修」「省エネ（断熱）改修」「バリアフリー改修」などをおこなった場合、数十万円から最大数百万円規模の補助金を受け取れたり、所得税や固定資産税が減税される優遇制度が豊富に用意されています。親の安全を守るための工事が、結果的に経済的支援に直結するのです。
④親の「生前整理（終活）」を前向きに進められる
長年住んだ実家には、親世代が溜め込んだ膨大な荷物や不用品が眠っています。リノベーションという明確な目標ができることで、「工事のために家を空っぽにしなければならない」という大義名分が生まれ、親も子も一緒になって家の片付けや生前整理（終活）を前向きに進める絶好の機会となります。親が亡くなった後に、子が一人で途方に暮れながら遺品整理をする負担を劇的に減らすことができます。
⑤地域の「空き家問題」を未然に防ぐことができる
親が施設に入居したり他界したりした後、誰も住まなくなった実家が「空き家」として放置される社会問題が深刻化しています。空き家は維持管理の手間や税金（固定資産税の優遇除外）の負担が重くのしかかります。子が実家をリノベーションして住み継ぐことは、負動産になるリスクを防ぎ、家という資産の価値を保ち続ける最も有効な対策です。
実家リノベーションの「知っておくべきデメリット」
◆劣化状況によっては「建て替え」より高くなるリスクがある
古い家は、壁を剥がしてみないと分からないリスク（シロアリ被害、雨漏りによる柱の腐敗、基礎のひび割れなど）を抱えています。いざ解体してみたら、想像以上に建物のダメージが深刻で、大規模な構造補強や土台のやり直しが必要になり、結果として「これなら全部壊して新築した方が安かった」という事態に陥るケースもゼロではありません。
◆現代のライフスタイルに合わせた間取り変更に「制限」がある
昔の家は、田の字型の間取りや細かく区切られた部屋が多く、構造を支えるための「抜けない柱」や「壊せない壁（耐力壁）」が家の中心に存在することがよくあります。そのため、「ホテルのような20帖の大空間LDKにしたい！」と希望しても、構造上の安全性を守るために、どうしても柱を残さざるを得ないなど、間取りのこだわりに制限がかかることがあります。
◆同居による生活音やプライバシーへの配慮が必要
二世帯住宅としてリノベーションする場合、生活時間帯のズレによる騒音（2階の子世帯の足音が、1階の親の寝室に響くなど）や、プライバシーの確保が課題になります。防音材をしっかりと入れたり、水回りの配置を工夫したりと設計段階で細心の注意を払う必要があります。
厚木・海老名エリアの実家は「リノベーション」が最適解
ここまで実家リノベーションのメリット・デメリットを見てきましたが、結論として「厚木・海老名エリアの実家であれば、建て替えよりもリノベーションを強くおすすめする」理由があります。
敷地のゆとりと、受け継がれる「良質な素材」
厚木や海老名エリアの古くからの住宅街は、一区画あたりの敷地面積が比較的広く確保されており、建物自体も立派な木造軸組工法で建てられていることが多いです。 1980年代当時の大工さんが丁寧に建てた家は、現在のローコスト住宅にはない「立派な太い梁」や「良質な無垢の柱」が使われていることが多々あります。これらをすべて壊して捨ててしまうのは、あまりにも勿体ないことです。
リノベーションの醍醐味は、古いものをすべて否定するのではなく、和室特有の美しい立派な梁をあえてリビングの天井に露出（現し）させたり、思い出の詰まった柱に塗装を施してデザインのアクセントにしたりと、「既存の素材の良さを活かしながら、現代の洗練されたデザインと快適な性能（断熱・耐震）を掛け合わせる」ことにあります。
新築のピカピカな家にはない、長年家族を見守ってきた家だけが持つ「深み」や「温もり」を感じながら、新しい家族の歴史を刻んでいく。それが、実家リノベーションならではの唯一無二の魅力です。
親だけでなく子ども世代の未来も繋ぐ実家づくり
実家をリノベーションするということは、単に建物を綺麗にするという物理的な行為にとどまりません。 それは、高齢になっていくご両親への「これからも元気で安全に暮らしてほしい」という恩返しであり、同時にあなたご自身やお子様（お孫さん）が、厚木・海老名という魅力的なエリアで経済的なゆとりを持ちながら、のびのびと豊かな生活を送るための「未来への投資」でもあります。
ただしその素晴らしい計画を成功させるためには、今回ご紹介した「事前の手続き」が絶対に欠かせません。
①兄弟姉妹でしっかりと将来のビジョンを話し合い、同意を得ること。
②リノベーション前に「名義変更（生前贈与）」の手続きを完了させること。
③親の終活と家づくりの計画を、家族のポジティブなイベントとして楽しむこと。
実家の状態は一軒一軒異なります。「うちの実家はリノベーションと建て替え、どちらが現実的なのか分からない」と迷われた際は、ぜひお気軽に地元厚木・海老名エリアでの実家リノベーション実績が豊富なリノベハウスへご相談ください。
「見えない部分の劣化状況」を正確に診断するホームインスペクション（住宅診断）から、ご家族全員が笑顔で暮らせる最適な間取りプランまで、ワンストップで伴走します。思い出の詰まった大切なご実家を、次世代へと受け継ぐ「最高の我が家」へと生まれ変わらせる第一歩を、ご家族みんなで踏み出してみませんか。
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