久しぶりにお正月に実家へ帰省し、こんなことを感じませんでしたか？
「廊下を歩くとミシミシ音がする」 「親が小さくなったように見えるほど、家が広くて管理できていない」 そして何より、「外より寒いんじゃないかと思うほどの底冷え」。
特に厚木や海老名エリアは内陸性の気候のため、冬の朝晩の冷え込みは横浜や湘南エリアに比べても厳しい傾向にあります。そのため、築年数が経った断熱性の低い家では、ヒートショックのリスクもより深刻に考えなくてはなりません。
築40年、50年を超えた「築古（ちくふる）」の実家。 「愛着があるからリノベーションして残したい」という親御様や、「建て替えるほどの予算はかけられない」と考えるお子様世代は少なくありません。
しかし、リノベーションは魔法ではありません。 構造そのものが寿命を迎えている場合や、将来的な資産価値が見込めない場合、そこに数千万円をかけることは、かえってお客様の人生の「お荷物」になってしまう・・・。 そう判断した場合には、無理に工事を勧めず、リスクを正直にお伝えする場合があります。
この記事では、リノベーションで「救える家」と「手放すべき（あるいは建て替えるべき）家」の残酷な境界線を、包み隠さず解説します。 実家の未来を決めるのは、感情ではなく「冷静な判断」です。その基準を今、知ってください。
直して何年住みますか？「築古リノベーション」3つの限界
住宅の「限界」と一言で言っても、実は3つの種類があります。
★物理的な限界（直せない、直しても危険）
★経済的な限界（建て替えた方が安い）
★環境的な限界（直しても資産価値がない）
これらの一つでも当てはまる場合、私たちは無理なリノベーションをおすすめしません。それぞれ詳しく見ていきましょう。
【物理的限界】構造と基礎が悲鳴を上げている家
表面の壁紙やキッチンが古くても、骨組みさえしっかりしていればリノベーションは可能です。しかし、人間の「骨」にあたる部分が再生不能なダメージを受けている場合、それは「限界」です。
厚木・海老名周辺は、昭和40年代〜50年代の高度経済成長期に一気に住宅地として開発されたエリアが多くあります。 当時建てられた木造住宅は、ちょうど築40年〜50年を迎え、人間で言えば『還暦』のような節目。見た目は綺麗でも、配管や基礎などの『見えない部分』が寿命（限界）を迎えているケースが非常に多いのです。
基礎の「不同沈下」と深刻なひび割れ
家の基礎（コンクリート部分）に、ヘアライン（髪の毛ほどのヒビ）ではなく、名刺が入るような深い亀裂が入っていませんか？ また、ビー玉が転がるレベルではなく、歩いていて平衡感覚がおかしくなるほど家が傾いている場合、「不同沈下（ふどうちんか）」を起こしている可能性があります。 これを直すには、家を持ち上げて基礎を作り直す「揚げ前工事」が必要となり、莫大な費用がかかります。地盤そのものが弱っている場合、上物（建物）だけきれいにしても、次の地震で倒壊するリスクが高すぎます。
柱まで食い尽くされた「シロアリ被害」
床下を開けたとき、土台や主要な柱がスカスカのスポンジ状になっていたら、それは末期症状です。 特に、お風呂場や勝手口周辺だけでなく、家の通し柱（1階から2階まで貫く重要な柱）まで被害が及んでいる場合、補強ごときでは強度が戻りません。 「表面だけきれいにリフォームしたけれど、震度5の地震で全壊した」という悲劇を避けるため、このケースは解体を推奨します。
雨漏りを長期間「放置」していた家
「天井にシミがあるけど、乾いているから大丈夫」と数年間放置していませんでしたか？ 雨漏りの恐ろしさは、水そのものではなく、濡れた木材を好む「腐朽菌（木材を腐らせる菌）」の繁殖です。 屋根裏の梁（はり）や壁の中の柱が腐っている場合、スケルトン（骨組み）状態にしても、残せる木材がほとんどないことがあります。骨組みを全部入れ替えるなら、新築の方が安上がりで高性能です。
【経済的限界】「建て替え」との費用逆転現象
「新築は高いからリノベーション」と考える方が大半ですが、あるラインを超えると、リノベーションの方がコストパフォーマンスが悪くなる瞬間があります。
リノベ費用が「新築の70%」を超えたら危険信号
一般的に、フルリノベーションの費用が「建て替え（解体費＋新築費）の70〜80%」に達する場合、建て替えまたは住み替えをおすすめします。 例えば、建て替えに2,500万円かかるエリアで、リノベーション見積もりが2,000万円になったとします。 リノベーションは固定資産税の軽減効果が薄く、新築なら受けられる手厚い補助金やローン減税、長期優良住宅の認定などが受けにくい場合があります。 「あと500万円出せば、地盤保証もついた新品の家が手に入ったのに」と後悔しないためのボーダーラインが「70%」です。
断熱・耐震を「現行基準」まで引き上げるコスト
築40年以上の無断熱の家を、今の新築レベル（ZEH水準など）まで引き上げるには、壁・床・天井すべてを剥がし、高性能な断熱材を入れ、窓をサッシごと交換する必要があります。 中途半端なリフォームでお茶を濁すなら安く済みますが、「冬暖かく、地震に強い家にしたい」という要望を突き詰めると、工事単価自体は新築と同等か、それ以上になるケースも珍しくありません。
ただし、必ずしも「新築の方が得」とは限りません。 既存の柱や梁が立派で再利用できる場合や、解体費や諸経費を含めた「総額」で比較した場合、新築の7〜8割程度の費用で、新築同等の高性能住宅が手に入るケースも多々あります。 家の状態によって「直す方が得か、建てる方が得か」が大きく変わるため、一概に築年数だけで判断せず、リノベーションと建て替えの両方の見積もりを取って比較することが重要です。
【環境的限界】その土地に「未来」はあるか？
ここが見落とされがちな、しかし最も残酷な視点です。家単体の問題ではなく、その家が建っている「場所」の限界です。
ハザードマップの「レッドゾーン」
近年、水害が激甚化しています。ご実家はハザードマップの「浸水想定区域（3m以上など）」や「土砂災害警戒区域」に入っていませんか？ もし災害リスクが高いエリアなら、数千万円かけてリノベーションしても、一度の水害で全て無駄になるリスクがあります。 命を守るためにもその場所にお金をかけるのではなく、「安全な場所への中古住み替え」にお金を使うべきケースである可能性があります。
負動産化する「過疎・不便」エリア
「親が亡くなった後、この家を売れるか？」を冷静に考えてください。
◎駅からのバス便が廃止されそう
◎近所のスーパーや病院が撤退した
周辺の空き家率が異常に高い このようなエリアの場合、リノベーション費用を回収できるほどの価格で売却することは不可能です。 「自分たちが住み潰す」なら良いですが、将来売るつもりなら、資産価値の低い土地にお金をかけるのは「投資」ではなく「浪費」になりかねません。
それでも「リノベーション」を選ぶべきケースとは？
ここまで厳しい現実をお伝えしましたが、逆に「築古でも絶対にリノベーションすべき」というケースも存在します。
「再建築不可物件」である場合
接道義務（道路に2m以上接していないといけない）を満たしていないなど、法律上「一度壊すと、二度と家を建てられない土地」の場合です。 この場合は、どれだけ古くても、基礎補強や大規模改修を行って、今の家を再生させるしか道はありません。
良質な「古民家」である場合
太い大黒柱、見事な梁、今では手に入らない職人技の建具。 築50年ではなく、築80年、100年を超えてなお立ち続ける家は、木材の質が現行の新築住宅とは比べ物にならないほど良い場合があります。 これは「文化財」としての価値もあり、直す価値が十分にあります。
悩んだら「ホームインスペクション」で事実を知る
「うちは限界なの？まだ直せるの？」 その答えを、見た目だけで判断するのは危険です。
まずは、プロによる「ホームインスペクション（住宅診断）」を受けてください。 床下に潜り、屋根裏を覗き、レーザーで傾きを測る。 私たちの仕事は、リノベーションの契約を取ることではなく、お客様に「正しい家の状態」をお伝えし、最適な選択肢（リノベか、建て替えか、売却か）を提示することです。
実家をどうするか迷っている方へ
「せっかくのリノベーション会社なのに、やめたほうがいいなんて言うの？」 驚かれることもありますが、無理な工事をして数年後に後悔される姿を見たくないからです。
もし診断の結果、「まだ基礎は生きている！これなら直せる！」と分かれば、私たちは全力を尽くして、新築のように快適な住まいへと再生させます。 逆にもし「限界」であれば、正直にそうお伝えし、解体や住み替えをお勧めします。
お正月に感じた実家への違和感。それを放置せず、まずは一度、リノベハウスの無料相談で「家の健康診断」の話を聞いてみませんか？ それが、ご家族と資産を守るための第一歩です。
まとめ
最後に、ご自身でも簡易チェックができるよう、NG条件をまとめました。
一つでも当てはまる場合は、自己判断せず、必ず専門家の診断を仰いでください。
リノベーション展示場なら実際に見て触って実感できます！
リノベハウスのリノベーション展示場は、専門スタッフに直接相談できる展示場です。
実際に見て触って、暮らしのイメージも膨らみます。
リノベーションをご検討の方はリノベーション展示場に、お気軽にお越しください！
リノベハウスのInstagram更新中！
公式Instagramのフォローお待ちしています